Gutachter
Die Ermittlung eines Beleihungswerts erfolgt auf der Grundlage eines Gutachtens, welches ein Gutachter erstellt. Dieser muss unabhängig sein, was bedeutet:
- keine Einbindung in die Kreditakquisition und -vergabe
- keine Weisungsgebundenheit von Markt und Marktfolge
- keine Einbindung in Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung
- kein verwandtschaftliches, rechtliches oder wirtschaftliches Verhältnis zum Darlehensnehmer
Der Gutachter muss das Beleihungsobjekt grundsätzlich persönlich innen und außen besichtigen.
Zu beachten ist, dass der Gutachter den Verkehrswert ermittelt. Die Festsetzung des Beleihungswerts erfolgt durch die Bank, die hierfür Mitarbeiter beauftragt. Dabei wird sich die Bank an dem Gutachten orientieren, kann aber in ihrer Kreditvergabe betragsmäßig vom Beleihungswert nach unten wie nach oben abweichen. Mehr als den Verkehrswert finanzieren die Kreditinstitute dagegen kaum.
Hinweis
Der Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien bzw. in der Beleihungswertermittlung verfügen und sich regelmäßig auf dem Laufenden halten. Dies kann z. B. erfolgen durch eine Zertifizierung („HypZert“). In der Regel haben unterschiedliche Finanzierungsinstitute hier unterschiedliche Anforderungen – ebenso wie jede Bank ihre eigenen Wertermittlungsgrundsätze aufstellt und von den Aufsichtsbehörden genehmigen lässt.
Unabhängigkeit des Gutachters
Ist der Gutachter Mitarbeiter des Kreditinstituts, muss die Aufbauorganisation so gestaltet sein, dass die erforderliche Unabhängigkeit gewahrt ist, z. B. indem er einer separaten Einheit angehört und die organisatorische Trennung der Zuständigkeiten bis in die Geschäftsleitung vorliegt. Er darf nicht weisungsgebunden gegenüber der Kreditvergabeabteilung und dem Vertrieb sein.